Serge Cormier - Photo : Fonds immobilier de solidarité FTQ

Le Fonds immobilier de solidarité FTQ s’oriente plus que jamais vers des réalisations durables et écoresponsables. Serge Cormier, directeur à la gestion de projets et à la construction, explique.

Par Rénald Fortier

Durable. Voilà un qualificatif qui n’a pas fini de résonner aux oreilles des partenaires avec lesquels le Fonds immobilier de solidarité FTQ fait équipe pour réaliser des projets mixtes résidentiels, commerciaux et de bureaux ainsi qu’industriels. Car ce fonds spécialisé en investissement et en développement immobilier pousse encore plus avant ses efforts pour draper de vert leurs réalisations communes, sinon les en teinter.

Un simple coup d’œil à sa feuille de route suffit pour vite prendre la mesure de ses avancées en continu sur les plans de la construction et de l’aménagement durables. Tout comme de sa capacité à contribuer avec un impact sans cesse grandissant au verdissement de l’environnement bâti au Québec.

Ainsi, il été associé au fil des ans à des projets LEED tels que La Place Telus, à Québec, La Place des Nations, à Saint-Laurent, les Bassins du Havre, à Montréal, et Vic&Lambert, à Saint-Lambert, pour ne citer que ces exemples. Et le Fonds poursuit de plus belle dans cette même veine aujourd’hui en participant notamment au développement de grands ensembles à usage mixte comme Humaniti, dans le Quartier international de Montréal, Espace Montmorency, à Laval, et Maestria, au cœur du Quartier des spectacles montréalais.

L’ensemble résidentiel Vic&Lambert. Photo de Jean-Pierre Bart

« Le Fonds veille depuis ses tout débuts à s’engager dans des projets socialement responsables, c’est d’ailleurs inscrit dans sa mission, indique Serge Cormier, son directeur à la gestion des projets et à la construction. Mais depuis quelques années, nous visons aussi de façon toujours plus soutenue à aiguiller nos projets sur la voie du développement durable. »

C’est pourquoi le bras immobilier du Fonds de solidarité FTQ se pose désormais aussi comme un véritable influenceur, pour ainsi dire, auprès de ses partenaires. Avec pour objectif bien arrêté de les amener à emboîter le pas à la construction durable, pour les uns, et à aller encore plus loin dans cette direction, pour les autres.

Est-ce que cette volonté du Fonds se traduira systématiquement par la réalisation de bâtiments s’inspirant de LEED et autres certifications environnementales telles que WELL dans l’avenir ? « Oui, absolument, à différents degrés et selon le contexte, répond sans hésiter Serge Cormier. Le défi demeure l’équilibre à établir entre cette visée et la rentabilité des projets. De notre point de vue, l’équation est positive, mais il faut amener l’industrie à l’atteindre. »

Le projet Espace Montmorency. Image de Montoni

Et le Fonds se positionne avantageusement pour y contribuer, au premier chef parce que chacun de ses projets est développé sur la base d’un partenariat à parts égales. Comme il investit en capitaux propres dans des catégories d’actifs à fort potentiel de croissance et qu’il prend les mêmes risques financiers que son partenaire, il est à ses côtés tout au long du déroulement d’un projet.

C’est ainsi que dès qu’un projet lui est proposé par un partenaire, le Fonds l’aborde sous toutes ses coutures. « Le projet est travaillé sous l’angle économique à partir du premier jour pour faire en sorte que l’équation soit la plus rentable, la plus réaliste et la plus adaptée possible au marché visé, précise Serge Cormier. De notre côté, en gestion de projet et en construction, nous allons l’aborder du point de vue des concepteurs en vue de déterminer et d’appliquer les meilleures solutions permettant d’en assurer la réussite. »

Son équipe voit dès lors à inscrire le développement durable dans l’ADN du projet dans la mesure du possible, bien sûr, et lorsque le type d’actif à réaliser s’y prête. « Nous amenons la question sur la table et nous l’examinons de long en large en vue d’optimiser les mesures permettant de réduire l’empreinte environnementale du projet à réaliser, indique Serge Cormier. Notre influence va toutefois forcément varier d’un partenaire à un autre, parce que chacun a une vision qui lui est propre et qui fait qu’ils ne sont pas tous à la même place face au bâtiment vert. »

Si le Fonds ne peut évidemment forcer la main à un partenaire qui ne voit pas de prime abord la pertinence d’adhérer pleinement à la construction écologique, certification à l’appui, il reste qu’il voit invariablement à insuffler des dimensions écoresponsables à son projet.

« Nous respectons toujours la position de notre partenaire à cet égard, indique Serge Cormier. Dans un tel cas, nous allons alors moduler notre intervention et l’accompagner dans la mise en œuvre de mesures qui lui permettront d’apprivoiser la construction durable, tout en bonifiant du même coup le projet sur le plan environnemental, ce qui fait que tout le monde y gagne en bout de ligne. »

Ouvrir la voie à WELL

Cette volonté du Fonds immobilier de solidarité FTQ d’intégrer le développement durable dans le design des projets auxquels il est appelé à participer peut aussi mener à une réalisation résolument innovante, comme l’illustre si bien Humaniti. Évalué à plus de 250 millions de dollars, cet ensemble à usage mixte est officiellement devenu à l’automne 2017 le premier projet au Québec à briguer une certification WELL, catégorie Multifamily Residentiel – Pilot Program, en plus de viser une certification LEED.

 

Le projet Humaniti - Image de Fonds immobilier de solidarité FTQ et  Le projet Mastria - Image de Fonds immobilier de solidarité FTQ

L’approche WELL, faut-il le souligner, met l’accent sur la santé, le confort et le bien-être des occupants d’un bâtiment. C’est donc toute une batterie de mesures qui a dû être intégrée au concept du projet en vue d’obtenir la certification : aménagements favorisant l’activité physique, mise en place d’un plan de biophilie, valorisation des bienfaits de l’eau sur la santé, promotion de saines habitudes alimentaires, optimisations de la luminosité naturelle…

« Initialement, indique Serge Cormier, le projet ne visait aucune certification environnementale. Nous en avons donc discuté avec notre partenaire, Cogir Immobilier, puis nous en sommes tous les deux arrivés à la conclusion qu’un tel projet signature au centre-ville de Montréal devrait nécessairement arborer le sceau LEED. »

Ce n’était là que le début d’une démarche sortant de l’ordinaire puisque Mathieu Duguay, président de Cogir, évoquera ensuite l’idée d’obtenir une certification WELL pour ce projet. Une idée à laquelle le Fonds et son partenaire souscriront d’un commun accord après en avoir analysé les exigences et les bénéfices.

« Nous avions d’un côté un projet qui se tournait déjà vers l’humain comme son nom l’indique, et de l’autre le système WELL s’articulant autour de son bien-être, raconte Serge Cormier. Il n’y avait donc qu’un pas à franchir pour embarquer dans l’aventure en visant une certification pour la composante résidentielle locative du futur ensemble, histoire de contrôler le risque.

« Nous allons bien analyser cette approche et en mesurer les retombées, conclut ce professionnel Associé LEED, car nous avons l’intention de l’appliquer dans d’autres projets lorsque l’occasion s’y prêtera. Ou à tout le moins nous en inspirer. »

Le Fonds en un coup d’œil

 Au 31 décembre 2018, le Fonds immobilier de solidarité FTQ comptait 52 projets en développement d’une valeur de 3,4 milliards de dollars, 69 immeubles sous gestion et 1,5 million de pieds carrés de terrain à développer. Sans compter que 82 millions de dollars étaient voués à des projets d’habitation sociale, communautaire ou abordable.

 

De grands projets durables

Certains des nombreux projets durables auxquels est actuellement associé le Fonds immobilier de solidarité FTQ se démarquent tant sur le plan de leur envergure que sur le plan de la mixité des fonctions, dont :

Humaniti (Montréal)

Projet LEED et WELL qui se traduit par la construction d’un complexe qui réunira un hôtel, des logements locatifs, des unités d’habitation en copropriété ainsi que des locaux pour bureaux et des espaces commerciaux.

  • En partenariat avec Cogir immobilier

Espace Montmorency (Laval)

Projet LEED Or incluant une dizaine d’immeubles qui regrouperont des espaces commerciaux et des locaux pour bureaux, des unités résidentielles, un hôtel et des aires publiques.

  • En partenariat avec Montoni et Claridge

Maestria (Montréal)

Projet LEED comprenant deux tours de 55 et 58 étages qui logeront notamment quelque 1 000 unités d’habitation en copropriété et 600 autres locatives ainsi qu’un basilaire commercial de 51 000 pieds carrés.

  • En partenariat avec Devimco Immobilier et Fiera Immobilier

Solar Uniquartier (Brossard)

Projet écoresponsable et TOD (Transit-Oriented Development) comportant un hôtel, un centre de conférences et un complexe à usage mixte : habitations en copropriété, logements locatifs, bureaux et commerces.

  • En partenariat avec Devimco Immobilier et Fondaction

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