Fleur de Lys : un laboratoire urbain pour une ville plus durable

Au lieu de grandes étendues de stationnements, des rues entourées de commerces de proximité, de verdure, de parcs, de places publiques, de terrasses, de pistes cyclables… Non plus un grand espace gris, mais un grand espace de vie. « On vient créer un morceau de ville dans la ville », s’enthousiasme Érick Rivard, architecte associé et designer urbain chez Groupe A/Annexe U. 

D’une autre époque 

À l’heure du commerce en ligne, les centres commerciaux, ces mastodontes d’asphalte et de béton, se vident tranquillement. C’est sans parler du temps de la pandémie, où ils étaient carrément laissés à l’abandon en raison des mesures sanitaires qui forçaient leur fermeture. 

Ailleurs en Amérique du Nord, on commence à repenser ces sites centrés autour du culte de la voiture et qui créent d’immenses îlots de chaleur, puisqu’ils représentent un grand potentiel de densification. C’est d’ailleurs cette inspiration puisée ailleurs sur le continent qui a guidé Trudel Alliance et l’équipe composée de Coarchitecture et Groupe A dans le projet de requalification de Fleur de Lys. Situé à l’entrée du centre-ville de Québec, le centre commercial occupe actuellement près d'un million de pieds carrés sur un site de 23 hectares, ce qui en fait un emplacement exceptionnel offrant également de l’espace pour du développement. 

Si certains autres grands centres commerciaux de la province envisagent une transformation mixte, comme la Place Versailles ou les Galeries Charlesbourg, notamment, Fleur de Lys serait toutefois le premier à être aussi avancé, servant ainsi de modèle de par son approche et sa vision. 

Une vision audacieuse

En 2018, Fleur de Lys venait de perdre deux gros joueurs : Sears et La Baie, laissant de gigantesques espaces ouverts à l’abandon. Mais loin d’être découragé par cette situation, Trudel Alliance, qui venait de l’acquérir, a tourné ce désavantage en opportunité de réinventer cette destination de magasinage. 

« Les propriétaires ont vu ça et se sont dit : Ah, ça fait des swing space géants, on va pouvoir relocaliser des locataires là, et ça va nous permettre d'émailler des morceaux sans mettre du monde dehors », confie Érick Rivard, mentionnant la plus grande facilité à réaliser des travaux avec ces vastes espaces laissés vacants. 

Car la transformation envisagée, correspondant à un investissement entre 1,5 et 2 milliards de dollars sur presque vingt ans, était à la fois novatrice et ambitieuse. « Le but, c'était de créer un milieu de vie vraiment vivant avec une dimension à la fois commerciale et résidentielle, mais quelque chose de très complet dans la mixité des usages », explique Caroline Pouliot, directrice conception & gestion de projets pour Trudel Immeubles. 

L’idée consiste d’abord à décloisonner l’espace afin de le reconnecter avec son environnement. Les corridors principaux, par exemple, offriront des vues sur l’extérieur, alors que la foire alimentaire donnera sur des terrasses extérieures. « En 1963, quand le centre commercial a été construit, c’était de grandes boîtes qui étaient toutes interreliées par des passages extérieurs, il n’était donc pas couvert. Il a été refermé sur lui-même et nous, ce qu'on fait, c'est qu'on le « démaille », on le réouvre un peu, comme il était à son origine », précise Keven Ross, architecte associé et designer urbain chez Groupe A/Annexe U. 

Ensuite, en amenant des locataires de tous les âges dans le projet, mais aussi des espaces à bureaux, un pôle universitaire et un centre de santé, on augmente la résilience économique des commerces, qui font alors partie d’un écosystème aux multiples usages. Étudiants, familles, professionnels, personnes âgées… Tous contribueront à la vitalité quotidienne du site. Tous les logements sont d’ailleurs connectés au centre commercial au rez-de-chaussée, facilitant ainsi la synergie entre les locataires et les commerces. « Les gens qui habitent en haut, ils peuvent descendre en pantoufles pour aller faire leur magasinage dans le centre commercial », illustre Keven Ross. 

Les trois piliers du développement durable 

Une des grandes particularités de ce projet de requalification consiste à toucher aux trois piliers du développement durable : le volet économique avec les commerces de proximité, le volet social avec les logements abordables et ceux adaptés, la participation citoyenne et l’ouverture sur le quartier Vanier adjacent au site, puis le volet environnemental avec la gestion des eaux pluviales et le reverdissement massif. Érick Rivard le compare aux 3RV, soit réduction à la source, réemploi, recyclage et valorisation. « C'est ça qu'on fait : on recycle et on valorise. Parce qu'en fait, on prend un site qui existe déjà, avec des infrastructures déjà existantes et des services autour, et qui a déjà une armature commerciale, ce qui est très intéressant », précise-t-il. 

Il donne l’exemple des bureaux de Groupe A, qui ont emménagé dans une partie de l’ancien Sears, un magasin qui occupait près de 200 000 pieds carrés à l’époque. Cette section accueille aussi désormais une faculté universitaire et d’autres bureaux de professionnels. 

Toujours du côté du réemploi, la volonté est aussi de récupérer et de réutiliser le plus de matériaux possibles lors des travaux. Par exemple, le béton et la brique des espaces démolis ont servi de remblayage pour les fondations des deux premiers bâtiments, et les architectes étudient des façons de récupérer davantage la brique. 

Le concept va également complètement changer la mobilité des résidents, selon Caroline Pouliot. Non seulement les autobus de la Ville vont, à terme, circuler au cœur du site, mais une série de voitures et de vélos seront disponibles en location pour les résidents. « Donc ça aussi, dans l'aspect social, c'est novateur, c'est-à-dire que les premiers locataires arrivent avec l’abonnement d’auto-partage déjà inclus dans leur loyer », précise Érick Rivard, qui ajoute qu’on observe même déjà que les locataires actuels du bâtiment multirésidentiel complété sur le site ont pour la plupart abandonné une de leurs deux voitures. 

Le projet est ainsi conçu de sorte à favoriser les déplacements à pied et à vélo, ce qui est tout le contraire d’un centre commercial conventionnel, qui leur est davantage hostile. En plus de la piste cyclable surélevée sur 1,7 km qui viendra ceinturer le projet, de nombreux parcs et places publiques viendront dynamiser les différents secteurs. Des cours intérieures seront également aménagées sur les toitures des galeries commerciales. 

L’ancien garage SEARS, légèrement en retrait du centre commercial, sera même reconverti en pavillon au cœur du nouveau parc, une idée qui enthousiasme les résidents du secteur nostalgiques de l’ancienne époque. « C’est, je pense, un geste assez remarquable d'un promoteur immobilier d'avoir décidé de conserver ce bâtiment-là », estime Érick Rivard. 

Du point de vue énergétique, le fait de construire des appartements au-dessus des commerces va également contribuer à diminuer l’effet d’îlot de chaleur en réduisant la perte thermique par le haut. En effet, la chaleur des commerces va s’élever vers les appartements, ce qui va permettre de les chauffer indirectement. 

De nombreux défis 

Un projet de reconversion d’une telle envergure comporte évidemment son lot de défis, notamment en ce qui a trait à l’acceptabilité sociale du projet. « L'adhésion des commerçants était essentielle à faire en sorte que ça fonctionne », souligne Caroline Pouliot, notamment en raison des changements d’emplacement occasionnés par les travaux. Elle ajoute que la consultation des habitants du quartier et des organismes communautaires a aussi joué un rôle clé dans les choix de conception. Même l’Institut de réadaptation en déficience physique de Québec, voisin du projet, a été grandement mis à contribution afin, entre autres, d’assurer des aménagements qui répondent aux meilleures pratiques en termes de confort et de sécurité pour les piétons et les cyclistes. 

Le zonage, qui était jusqu’alors strictement commercial, a également dû être revu. Une collaboration étroite avec la Ville, qui était elle-même en train de penser son plan de redéveloppement du secteur, a permis d’arrimer le projet avec les intentions municipales pour le quartier. Une synchronicité qui a certainement contribué à faciliter le processus. 

Qui dit récupération dit également remise aux normes des bâtiments existants, qui dataient pour certains des années 60. D’un point de vue structural, notamment, tout était à revoir, puisque la structure n’était pas prévue au départ pour soutenir des bâtiments de 15 étages, ce qui a demandé des coûts de développement considérables. Afin d’assurer la rentabilité du projet, il fallait ainsi s’assurer d’amener une masse critique de résidents très tôt dans le développement. « Il y a eu une belle étude de marché justement du côté de Groupe Trudel. Parce que… qui est-on capable de convaincre de venir, dès le jour un, habiter sur un énorme chantier? », souligne Keven Ross, ajoutant que le manque de verdure sur le site actuel pouvait aussi nuire à l’attraction. Ainsi, pour le premier bâtiment, une clientèle plus âgée a été visée, alors que les logements destinés aux familles sont prévus dans des phases ultérieures, au moment où les parcs et aires de jeux seront complétés. 

Autre défi : une nappe phréatique située très proche du terrain, qui a amené son lot de complexité au niveau des fondations. Mais encore une fois, Groupe Trudel pourrait tourner ce défi en opportunité. « On étudie présentement la possibilité de tirer profit de la masse thermique de la nappe phréatique pour de l’hydrothermie », mentionne Caroline Pouliot. 

Avec un premier bâtiment multirésidentiel complété et un autre en voie de l’être d’ici la fin de l’année, Fleur de Lys attire l’attention d’architectes et de promoteurs curieux. « On avait un architecte de Toronto qui est venu visiter le site cette semaine et qui avait les yeux grands et écarquillés », s’enthousiasme Érick Rivard, convaincu que cette requalification en inspirera d’autres à emboîter le pas.